—壹—

我们曾经在多篇稿件里面提到一个情况，榆林市场投资性购买占比极大，可以说，市民并不缺房，但对于投资房产的热情却始终不减。

于是，有人问道，榆林楼市的风险有多大？这一点，必须要说清楚，榆林楼市风险，恐怕要比安康、商洛、铜川等城市小很多。为什么这么说，城市实力！

一直以来，困扰榆林市场的新闻有两个，这让榆林楼市惊恐不已。一则，华商网报道，《陕西省统计局公布：榆林卖完库存商品房需33年》。二则，网传66个楼盘同时开建，建面400万平，供给量达到3万套左右。两个数据，都在揭示榆林高库存，令人心惊胆寒。

但我们却忘掉了三个基本事实，一则，2018年榆林楼市并没有五雷轰顶，反倒是步步升温，到如今反而有些“小阳春”。二则，陕西地市级房价基本涨了一遍，部分出现了价格，但榆林市场却没有回到2013年景象。三则，尽管新闻报道给舆论抹上了一片死灰色的阴影，大型房企仍然在谋求进驻。

其实，在强调投资型购房的时候，必须反观城市，榆林是一个典型的工业城市，房地产占比十分微弱，以《2017年榆林市国民经济和社会发展统计公报》来看，仅占固定投资的4%，榆林GDP的1.9%，几乎可以忽略不计。

放眼全省，西安房地产GDP占比7.7%，单纯以房地产占比来看经济质量的话，榆林可以说是陕西！

—贰—

财经作家吴晓波写了一篇文章叫做《什么样的城市有底气说：不怕房价跌》，说的是柳州，一个小微城市，人均汽车生产量却是。

在一次企业家代表座谈会上，柳州市委书记郑俊康曾说：“我不希望房价高，我希望房价稳定或者降下来。我也不怕房价跌，因为我们柳州有实业在支撑。”

其实，榆林也是如此，柳州是广西大工业城市，被称之为“中国五大汽车城之一”；榆林是陕西大工业城市，能源矿产资源富集一地，被称之为“中国的科威特”。

＞备注：榆林-夜色阑珊

从陕西省城市GDP和产业发展上来看，榆林是陕西潜力的地市级城市。在国家发改委公布的《呼包鄂榆城市群发展规划》之中，明确点出强化“西部大开发”，特别是“向北向西开发”，是面向蒙俄，服务的能源战略规划。

这一规划横跨两省，榆林的能源价值极为突出，尤其是在经济跌宕起伏，产业更新换代的过程中，能源产业属于硬资源，榆林守着能源矿产，便注定是西北重要城市！

回顾2014-2016年之间，榆林经济起伏跌宕，房地产发展极为艰难。一则，受到能源价格影响，主要是煤价下跌；二则，还有民间借贷，基金公司倒闭潮；三则，全省固定资产投资下滑，人均收入下滑。于是，继鄂尔多斯爆盘之后，榆林成为陕西省一个崩盘的市场。

＞备注：榆林-榆溪河边/现场实拍

据实地踩盘得知，超过七成项目受到波及，普遍停工停业，维权爆发，更有楼盘从1.2万/平米，猛跌到0.8万/㎡，引起了群体打砸售楼部现象。

魔幻的榆林市场，变幻令人应接不暇，前一个月，市场想要买房还得出转介费，一套一二十万；倏忽之间，后一个月，客户又集体维权，开发商被指逃税千万，还迎来了市场重击，房价崩盘。

榆林市场充满了魔幻色彩，居民对于房地产风声鹤唳，实际上房地产又仅仅只是榆林经济的小模块，涨跌皆无影响。

—叁—

从目前来看，榆林经济正在复苏，全市GDP达到了3848.62亿元，增长9.0%，经济总量跃居西部第六，呼包鄂榆城市群。

当前的榆林市场，既是陕西楼市投资性购买极为显著的城市，又是陕西楼市泡沫的城市，原因有两点：

其一，城市GDP不依赖土地出让金，2012年榆林楼市巅峰时期，土地出让金也只占榆林财政收入的23%，而同期成都依赖度68%，天津依赖度89.2%.这在三线城市之中，算是极为罕见的现象。

（1、2012年，榆林土地出让金158.76亿元，财政收入666亿；2、依赖度数据资料来源:CEIC,中信建投研发部）。

其二，楼栋建设2/3批复预售证，出于对过度投资和开发烂尾的风险考虑，提高楼盘预售证获批条件。但反过来说，不少房企要求6个月开售，一年之内资金回正，榆林显然无法满足他们的追求。

从外向内看，数据反馈，榆林市场还是比较健康，至少没有新闻播报这般疯狂；从内向外看，实际观察上，榆林市场又极为封闭，蜕变缓慢。

＞备注：榆林-榆溪河边/现场实拍

尽管榆林市场一直在向前发展，却始终缺少创新产品，这一点十分遗憾。数年前，曾有五百强房企深入榆林，一番徘徊之后，又紧急撤走，这导致榆林楼市变成了一个“灯下黑”，人均GDP极高，但就是没有大品牌进入。

例如，当前国内流行的创新叠拼，奢侈品公寓、智能化住宅，被动式住宅，精装大平层，绿城“二代高层”等等，榆林一概没有。很多一二线城市流行的新概念，对于榆林楼市而言，还是比较陌生。

榆林人均GDP11.3万，位列全省，几乎是咸阳的两倍，比西安还要高，这说明，榆林市场消费力充足，只是没有新产品，新开发理念。

从市场客户来看，目前，榆林购房主力群体是80后，这些人群都有外省/出国经验，有些或许住过绿城/万科/融创等项目，他们对于项目的品质鉴别能力与一二线城市别无二致。

因此，榆林消费越来越理性，想要这群人为品质埋单，必须有优质的产品，产品越优质，越会受到这群人追捧，否则一定是弃之如履。

—肆—

如今，榆林市场正处于裂变期，既需要外来房企的刺激，又需要本土房企的蜕变，缺少哪一方面，都不成熟。

截止目前，进入榆林的外埠房企已经有领航控股、中梁地产、阳光城地产、万达地产、绿城地产，已经落地的项目有领航·星宸、中梁首府、阳光城檀悦、万达广场，还有绿城地产旗下桃花源项目。

大型房企汇聚榆林，建造各类系列产品，就是看好榆林城市前景。但因为榆林预售证获批条件较高，凡是进入的房企都要重磅投入，做好深耕的准备，从这一点上出发，榆林的泡沫要比其他地市级小很多。

按照榆林市发改委透露，2018年榆林实施棚改项目10个，年度计划完成投资60亿元。全市在建项目88个，新建房地产项目有26个。也就是说，其他项目或是老盘新推，或是死灰复燃。

＞备注：榆林-榆溪河边/现场实拍

榆林楼市看似风险极大，库存量畸高，在建项目偏多，但实际踩盘就知道，不少项目处于闲置状态，或是筹措资金阶段，想要冲击市场，难度很高。何况，榆林房地产在GDP之中占比太小，坊间巷议高估了地产影响力。

2016年以来，能源市场价格逐渐稳定，借贷问题逐渐被清晰化，榆林楼市也迎来了复苏，加上政府推行棚改货币化安置，给房地产市场释放了一波红利，激发了市场，因此，这三年增长较快。

2018年，榆林市场稍有起色，各种烂尾盘便争相“复活”，于是，烂盘、老盘、新盘混为一谈，拉响价格战，劣币驱逐良币，逐渐抬头。而大型房企鹰眼狼视，不断看地，谋求联合开发，市场又有洗牌的可能性。

在地产加速分化的年代，唯有不断变革，推出新颖产品，才能够赢跑市场，一味墨守成规，只能被市场淘汰！