这两天，朋友跟我说他的房东要开始涨租了，房东还直言“大城市房价这么高，你的租金很便宜了！”朋友忍不住抱怨，大城市房价高没错，可租金也绝不便宜啊，收入三分之一以上都上供给了房东，而家乡小城房租只要一半。

从房东的角度讲，相比一线城市几百万的高房价，小几千块的房租真的很便宜，如果单靠租金来计算，要五十年才能收回成本；而小城市房子便宜，二十几年就能收回成本。从租房者的角度讲，房租已经占了工资30%甚至50%，算得上很高了。

看似房东和租客都有道理。客观来讲，现在大城市的房租是高还是低呢？

相比房价，大城市房租算低

房租是贵是便宜，可以借房价作为参考比较，即看租金率。

租金率=房子年租金/房子市场价

如果房子月租金5000，年租金则为6万，而房子市价为500万的话，租金率即为1.2%。

根据去年11月上海房地产研究院发布《50城租金率研究报告》，我们可以看到50个主要城市的租金率情况。

可以看到，一线城市北上广深和强二线城市杭州、厦门、南京、济南等，均在2%以下，租售比很低。弱二线城市如郑州、南昌、昆明等在2%到3%，经济发展滞后的东北和部分三线城市租售比在3%以上。

数据有明显的特点，越发达的大城市，租金率越低，欠发达的二三线城市，租金率比较高。这意味着什么呢？

意味着如果从租金回本的角度看，大城市房子靠租金回本的时间要比小城市多。具体多多少呢？我们可以看租售比。

租售比=100/租金率

比如广州的租金率1.9%，租售比就是53，意味着广州房东要53年的租金才能收回成本。再比如桂林的租金率是3.2%，租售比就是31，意味着桂林房东要31年的租金就可以收回一套房子的成本了。

相比收入，大城市房租高

大城市从租金角度看难回本，也可以说不是因为租金低，而是房价被推得太高了。因为大城市的房价是由高收入群体决定，而房租是由普通人决定。

其次，房租的支出跟买房支出不一样。房租支出是实打实的现金支付，而买房可以通过信贷或者抵押预支未来的钱，这也促使房价越推越高，有更多虚高的操作空间。而房租由实际工资额决定，群体工资很难快速上涨，所以房租就难以快速上升。当房租所占工资份额越高，房租上涨空间越小。对于租房者而言，房租的确太贵了。

所以说，房东和租客对于租金的看法都有客观道理。不过其实看租金率，对于实际买卖参考意义不大。

别用租金率决定房产买卖

对于卖方来讲：

租金率是一个变动的数值。一般普通居民总体收入呈缓慢增长趋势，所以房租长远会据这个趋势缓慢增长，因为变化慢而小，可暂且忽略。

租金率变化主要由房价决定，如果一个地方房价突飞猛涨，租金率就会降低。比如你看广州租金率很低，某市区500万的房子，才租5000一个月， 只有1.2%，好像持有这个房子有点亏，还是卖出为好？但其实房东几年前买房时候房价只有180万， 3.3%，这个角度讲，持有这个房子是大赚的。

所以说，我们不能根据 去判断一套房子的价值，做出卖出决策。

对于买方来讲：

几乎没有大城市购房者是看中它的而买房，如果把房子作为保值和投资的商品，它的意义在于本身的，而跟租金涨跌多少关系不大。

像现在广州的租金率很低，所以我们就不要买广州房产了吗？实际上，广州的房价在一线城市（北上广深）之中算得上是个洼地，加上粤港澳大湾区的政策利好，广州房产有不少的空间。我们不能因为一个小小的租金率而做出不买入决策。对于三四线城市，也不能贸然因为租金率较高，而做出买入决策。

所以说，租金率不能为实际房产买卖做参考，比较适合研究者用于观察，而非普通人的实践。房子要不要买卖，还需从多方决策。