据悉，“2019中国房地产上市公司10”的研究对象主要包括104家A股上市房地产公司和69家内地在港上市房地产公司。研究结果显示：2018年，在“房住不炒”理念持续深入和政策调控持续收紧的影响下，商品房成交规模再创新高，但销售及销售均价增速均放缓。房地产上市公司在行业调整期中把握城镇化及城市发展结构性机遇，延续“增收又增利”态势，在盈利能力、财富创造力和财务稳健性等方面分化继续加深。2019年以来，调控政策转向“以稳为主，一城一策”，房地产市场保持稳定预期，同时企业融资状况有所改善，资金压力有所缓解，高盈利、高潜力、政策红利加持的房地产上市公司越发引起资本市场的关注，房地产行业价值投资进入新阶段。

房企发展逻辑逐步分化

2018年，A股及内地在港上市房地产公司总资产继续保持高速增长，均值同比增长24.82%至1333.98亿元。其中，A股上市房地产公司总资产均值达到979.79亿元，同比增长23.41%，较2017年下降6.28个百分点；以大型房企为主的内地在港上市房地产公司总资产均值达到1867.82亿元，同比增长25.95%，较2017年降低7.79个百分点。

具体来看，2018年房地产上市公司总资产的增长主要由以下几个因素推动：存货、货币资金、股权投资以及投资性房地产的增长是总资产的重要组成部分，是助推总资产增长的主要动力。在市场面临不确定性的情况下，上市房地产公司通过放缓拿地节奏、加大项目去化力度、收并购方式降低开发成本、加大相关多元业务深耕力度，助力企业规模增长。存货均值分别同比增长21.23%、30.26%，货币资金分别增长26.43%、26.67%，权益性投资分别增长45.78%、47.77%，投资性房地产分别增长35.85%、18.41%。

随着规模效应不断显现，行业集中度进一步提升，阵营出现明显断层。具体来看，14家3000亿元以上房地产上市企业总资产占全部样本的51.60%，增长率均值为29.12%，较上年下降15.73个百分点，更加追求稳健高质量；部分中型企业继续发力加速做大规模，加速优质资源向企业聚集，1000亿元-3000亿元阵营企业增长率均值为30.05%；总资产规模1000亿元以下的小型企业频频出现负增长，部分企业因经营不善、过度拓展公司多元业务等原因以出售股权债权等方式维持公司持续经营，资产规模持续收缩。

强者恒强更为显著

2018年，房地产上市公司销售业绩稳步提升，带动营业收入、净利润规模平稳增长，盈利能力显著增强。受益于早期低成本拿地项目的结转，2018年房地产上市公司“增收又增利”态势延续，沪深及内地在港上市房地产公司的营业收入均值为279.49亿元，同比增长25.63%；净利润均值为40.49亿元，同比增长30.49%。

2018年，房地产上市公司保持较高盈利质量，净利润率的提升带动净资产率稳步提升，A股、内地在港上市房地产公司净利润率均值分别为14.35%、17.00%，较去年上升0.55、0.30个百分点，其中内地在港上市房地产公司净利润率高于A股2.65个百分点；净资产率均值分别增长了0.24和0.65个百分点，达到11.07%和14.83%。

2018年，房地产上市公司强化费用管控能力，保持高盈利水平。从三项费用率来看，2018年A股、内地在港上市房地产公司三项费用率均值分别为12.15%、14.47%，A股上市房地产公司较上年上升0.58个百分点，而内地在港上市房地产公司较上年下降0.40个百分点。

2018年，中央继续坚持“房住不炒”政策不放松，房地产项目去化压力加大，房企周转速度小幅放缓。2018年，A股上市房地产公司总资产周转率、存货周转率均值分别为0.21、0.31，均较上年下降0.01；内地在港上市房地产公司的总资产周转率、存货周转率均值分别为0.19、0.35，较上年分别下降0.01和0.02。

有效负债水平下降

2018年，房地产上市公司资产负债率保持高位，剔除预收账款后的有效负债率水平较上年显著降低，去杠杆取得一定成效。A股及内地在港上市房地产公司资产负债率均值分别为69.03%、75.16%，较上年上升0.65、0.81个百分点。但得益于2018年良好的销售表现，沪深及内地在港上市房地产公司有效资产负债率均值为50.32%、56.70%，较上年分别下降2.14、3.48个百分点。

2018年，房地产上市公司加强资金管理，通过强化合同销售及回款、拓展多元融资渠道等方式，有效增强企业的短期偿债能力。A股及内地在港上市房地产公司货币资金与短期及一年到期借款的比值均值为1.30、1.60，速动比率保持稳定，企业短期偿债能力略有提升。

为应对市场预期转向和资金面趋紧的情况，房地产上市公司投融资态度更为理性，公司现金流得到一定改善。其中，内地在港上市房地产公司现金及现金等价物净增加额均值为53.19亿元，同比增加134.21%；受部分大型房地产上市公司业务规模持续扩张影响，沪深上市房地产公司现金及现金等价物净增加额均值同比减少25.34%至18.90亿元。

2018年，房地产市场调控政策和融资渠道仍保持收紧态势，市场预期逐渐回归理性，房地产上市公司由“冲规模、扩土储”转为“紧投资、稳现金”，更加注重提高现金流安全边际：一方面，房地产上市公司放缓拿地节奏，减少现金支出，保障企业经营现金流的稳定；另一方面，在日益加大的资金压力下，部分房地产上市公司加强销售回款管理，制定更高的销售回款目标，自有资金比例持续增加。