最近，一个词频繁被提到，那就是旧改，事情原由就是，国常会提出部署推进城镇老旧小区改造，顺应群众期盼改善居住条件。关键是后面跟了一个投资体量，据说要达到4万亿之多，这就有点吓人了，大家马上联想到了10年以前的那个经济刺激，也联想起前年开始的大规模棚改，这两次记忆都并不怎么美好，推动房价出现了比较大的上涨。

很多人都担心旧改会不会像棚改那样，成为房价继续上涨的理由，这三年央行通过PSL也就是补充抵押贷款，也称棚改专项债，在棚改的城市定向投放了3万亿，确实起到了去库存的效果，但是也让房价上涨了近一倍，彻底改变了三四线居民对于房价的看法，就在3年前，一提到高房价，大家都还是觉得，那是北上广深一线城市的事情，至少在三四线大家是安居乐业的，但这一波棚改下来，人民已经不能淡定了。高房价已经与自己息息相关。如果没多买两套房，好像觉得被时代所抛弃了一样。

首先，我们要明确，棚改和旧改是不一样的，棚改是棚户区改造，是属于拆了重建，而旧改是老旧小区改造，是对老旧小区水路，电路，燃气，道路，甚至是电梯的维护和更新，比如北京就准备在2020年以前，在老旧小区加装1000部电梯以上。按照数据测算，共有老旧小区近16万个，涉及居民超过4200万户，建筑面积约为40亿平方米。可能会涉及上亿人。所以棚改是完全换新的，带有资产性质的，而旧改是翻新，不带有资产性质。

其次，棚改和旧改都是惠民工程，出发点是好的，都是为了老百姓生活质量能够提高，所以即使是棚改，也是没错的，其实棚改我们已经进行了很多年。也都是相安无事，最近3年的棚改跑偏，主要出在了两点上1是给钱安置，2是要去库存，所以给棚改赋予太多的货币属性，于是这才让民生工程变味了。如果拆房给房，其实也不会造成房价大面积上涨。之所以要给钱安置，是因为要抖个机灵去库存。结果这个游戏没玩好。搞成了大规模房价上涨，去年年中，才马上纠偏。搞得今年棚改都被否定了。面积大幅缩减了一半。

第三，旧改将成为大型基础设施建设投资的新形式，之前我们一说投资拉动经济，就是去修新城，修高速公路，修机场，但是这些地方建成之后也没有需求，最后效率很低。虽然拉动了GDP，但是却没有让人们的生活水平有所提高，而这次我们换了一个思路，通过旧城改造来拉动投资消费，比如你要给旧小区翻新水电，你得雇佣工人，采购设备吧，还得重新铺设路面采购电梯，这些都可以拉动投资消费。从而增加经济需求。而且这个钱花完了，起码能够提高人民福祉，显然要比去修一条没车跑的高速公路强多了。

第四，会拉动隐形的居民消费，一些老旧小区，因为条件有限所以限制了大家的消费能力，比如一到夏天就停电，大家就不敢装空调，没有电梯，老人们也不敢买太多的生活必须品。还有的小区没有车位，所以搞得居民都不敢买车。买了也没地方停。所以当这些问题都解决的时候，添置新的家电，甚至重新装修，购置汽车也就还成为了可能。

所以旧改跟棚改并不一样，旧改的目的更加单纯，就是为了投资拉动消费，提高人民生活福祉，所谓的投资4万亿，也都是资金投入更换设备，而没有货币化的空间，所以并不会让老百姓手上碰到钱，也就不会造成货币集中投放的效果。没有货币的投放，自然也就对房价不会起到什么影响，他并没有资本化的可能。

不过也可能会出现一个现象，就是一些老旧小区改造之后，房价确实会上涨，是因为条件改变所导致的，比如之前没电梯现在有电梯了，之前电容量不够，现在扩容了，压制他房价的缺点被改善了，反而老旧小区地理位置的优势就显露出来了，所以购房人也愿意多出一点钱，但大家也不要慌，因为被改造的小区价格上涨，就意味着没被改造的小区可能出现价格下跌，这不是资本决定的，而是偏好决定的。当大家重新喜欢城里的旧改小区的时候，郊区的房子恐怕就不好卖了。

所以我们判断的结论就是，1旧改是好事，确实增加大家的福祉，提高生活水平。2不会对房价造成大规模的影响，个别小区房价上涨，也会是改造后的偏好上升引起的。只要不让老百姓手上碰到钱，国家投入的越多，就越是好事。3旧改大面积开始，也就意味着棚改加速退出，对于三四线城市而言。楼市冷却的速度将会更快。